売却成功のポイント

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不動産売却で後悔しないために

マイカーを手放すのに買取や下取を利用することは知っていても、それが不動産の売却となると慣れないことだけにハードルの高さを感じてしまう、不安を覚えるという方は決して少なくないはず。確かに大きな金額が動くだけに、失敗できないと身構えてしまうのも無理のないことでしょう。そこで、こちらでは不動産売却を成功させるために最低限押さえておくべきポイントを解説します。なお、詳細については、群馬県高崎市、前橋市で不動産売却を手がけるランドブレインまでお気軽にご相談ください。

業者選びのポイント

不動産売却の成否は業者選びにかかっていると言って差し支えありません。では、どんな基準で不動産会社を選べばよいのでしょうか。そこで、こちらでは最低限押さえておくべき2つのポイントをご紹介します。

Point1 物件査定は根拠を重視。あからさまな高額査定は疑ってかかる

物件査定は根拠を重視。あからさまな高額査定は疑ってかかる

不動産売却をどこに依頼するかというとき、ふつうは複数の業者に物件の査定を依頼して提示された額を参考に検討します。ただ、注意しておきたいのは、あからさまな高額査定額に惑わされないこと。もしかすると、その業者は他社を出し抜きたい一心で相場とかけ離れた額を提示してきた可能性があるからです。査定額とは本来、その地域の不動産相場や過去の取引事例を参考に算定したもので、業者ごとにある程度の幅はあっても一定の水準に収まっているのがふつうです。したがって、常識を逸脱した査定額をうのみにしてその業者に売却を依頼しても、買い手はそうそう見つかりません。

ただ、その業者も実際に物件が売れなければ商売にならないので、売り主がしびれを切らした頃を見計らって「査定額を下げてみたらどうか」と持ちかけてきます。すると、結果的には他社の提示した査定額と同じかそれ以下の金額で大切な不動産を手放すことになってしまうでしょう。それだけで済めばよいのですが、売却に時間をかけ過ぎていると物件に何らかの問題があるのではないかと詮索され、余計に売れにくくなったり、さらに売値を下げなければならなくなったりする可能性もあります。

こうした事態を避けるには査定額の多寡に注目するよりも、その根拠を正しく把握するこが大切。その地域の不動産相場や似たような物件が過去にどのくらいの価格で取引されていたかといったデータに基づいていればOKですが、根拠をたずねても曖昧に答えを濁すような業者なら避けるのが得策。誠実な業者ならその査定額の根拠について詳細に説明してくれるはずです。

Point2 地域に明るくない業者はパスする

地域に明るくない業者はパスする

業者を吟味する際に重視するのはどんな点でしょうか? たとえば、全国展開している大手や首都圏に営業拠点をいくつも持っているような中堅どころなら安心ですか? 確かに会社の規模は大きいかもしれませんが、実際にその地域で営業活動をしているのは支社や営業所に過ぎず、たいていはそこで働くスタッフも地元の事情に疎いことがほとんど。しかも、業績次第では突然撤退したり、別の営業所などと統合したりすることもあります。これでは安心して大切な不動産を託すことはできないでしょう。

そうした企業と比べると、会社の規模は小さくても、地域に根を張って地道に営業活動を行っている地場の不動産会社のほうが何かと頼りになります。なぜなら地域の事情、相場、費用感を熟知しているので、買い手のニーズに対して的確な販売活動を行ってくれるから。結果として成約率も高くなり、スピーディーな売却が図れます。不動産売却は買い手という相手があって成り立つ取引です。その買い手をどれだけ把握しているかが業者選びの決め手。その意味からも会社の規模やブランドだけで業者を選ぶのは避けたいところです。

不動産売却に必要な費用や税金を押さえておく

自動車やバイクの買取や下取と不動産売却が大きく違う点は、一定の経費や税がかかること。売却して得た現金がそのまま利益になると考えていると、後で「そんなはずでは」ということになるので注意が必要です。諸費用がどれだけかかるのか、売却に伴う課税はどのくらいかをあらかじめ念頭に置いておくことが肝心です。

不動産売却時にかかる諸費用と税
諸費用 仲介手数料 売却が成立した場合、不動産会社に手数料として支払うものが仲介手数料。一般に400万円を超える物件の場合は、売却金額の3%+6万円となり、これに消費税が別途かかります。
登記費用 登記費用とは住所や土地の所有権を公示するのにかかる費用で、土地と建物に抵当権、担保権などが設定されている場合は、司法書士に「抵当権抹消」を依頼することになります。この際の手数料は1件あたり数万~10万円程度です。ほかにも、建物に未登記があった場合や土地の実測や分筆があった場合に登記手続を土地家屋調査士に依頼した際に発生する費用もあります。
証明書発行費用 契約に必要となる住民票や印鑑証明書などの交付費用です。
引っ越し費・処分費 自宅を売却する際などには、新居への転居(引っ越し)や不要な物品の処分に別途費用がかかります。
印紙税 印紙税は契約書に貼付する印紙の代金のこと。取引額によって額が決まり、たとえば500万円以上~1,000万円未満なら5,000円、1,000万円以上3000万円未満の売買契約書では1万円分の印紙が必要です。
譲渡所得税 売却価格が購入時より上回り、利益が出た場合には売却金額から諸費用を除いた所得に譲渡所得税が課税されます。ただ、購入が昔のことで代金が不明な場合や利益そのものがごく少額な場合は、譲渡額の5%を課税対象所得としてこれに課税されます。
消費税 不動産のうち建物には消費税がかかりますが、土地は非課税です。
住民税 不動産売却では譲渡所得額に応じて住民税が課税され、通常の所得税や住民税とは別に計算されます。これを分離課税と呼んでいます。